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春节房地产特辑课程回顾,消费已降级

2019年9月14日 - www.649net
春节房地产特辑课程回顾,消费已降级

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3.
暂时买不起房,必须租的话,要遵循“便利原则”,租那些让工作便利的房子,投资自己。

        1.现在买改善房晚不晚,还能不能进一步改善财富状况?

要知道,经济整体形势差了,人民币实际购买力降低了,个人的财富还是没有增加。这里所说的财富,不是以数字多少衡量的,也不是以你有多少套房来衡量的,而是以换取实际商品和服务的能力来衡量的。这里面具体可以体现在以下几个方面:

原因一:大城市的房租快速增长

      1.先上车原则

稍有经济学常识就知道,终端价格异常上涨,通胀压力陡然增加,从来不是经济向好的信号;相反,要么折射出结构失衡,要么反映资源错配,要么体现出信心不足……总之,别把通胀当成房价的救命稻草,相反,他可能成为压垮房价的最后一根稻草。

你可能还有疑问,你会问,老师,我已经明白了买房比租房好,可是我现在实在买不起,必须租,我应该怎么办呢?这是个很好的问题,很现实的问题,我们必须面对现实。那么怎么办呢?这个时候,你要先租,以后有条件再买。

     
2000年至2016年的17年间,我国的平均通货膨胀率是2.7%,低于世界平均通货膨胀率3.8%的水平,并且从2015年到2017年,我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的,下降的幅度高达40%(从13.3%下降到
8.2%)。

2.
物价上涨,对农民和制造业工人有好处。对此不想多解释,去搜搜新闻,看看寿光哭泣的农民,看看时不时发生的丰产伤民的现象,看看大批制造业关门……你们要的物价上涨,结果就是这样的?

第三,房价里包含了未来的所有租金,能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

    (1)儿童数量的增速;

情况三、如果已经是高净值人群,现在还在琢磨要不要买房,就让人纳闷了,那么有钱了,咋还不忘当“韭菜”呢?当然,真的想买,对于高净值人群,那就必须要买对,精品住宅、稀缺项目、离岸房产还是大有机会的。但要是买错了,今天“中产变中惨”,明天就是“富翁变中负翁”了。毕竟,经济大潮袭来,谁也不能独善其身。

粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。

     
服务业的占比,决定了城市的发展潜力和抗经济下行的能力,尤其是在我国经济转型的背景下。

听说现在不爱吃香菜的人比较亏……吃火锅的时候,自助小料多吃香菜,如果能吃一斤,就跟美团上抢到50元券一样了。没错,现在香菜按两买,3-5元一两;鸡蛋终于破6了;房租也涨得中产都要睡大街了。

租金的快速上涨,不仅仅是我国的现象,国外也一样的。根据统计,战后这70年,发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢?我从两方面跟你讲:

     
(2)我们国家的发展潜力大,经济在持续增长,与发达国家相比收入水平低,城市化率还远没达到。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

在租的时候,你要遵循一个便利原则,就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。比如说你是一个化妆师,事业刚刚起步,对你而言,最好是住在交通便利的地方,这样客户一打电话,你马上就能到,就可以更好地开展工作,积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候,你虽然买不起房,但是你投资了自己。从长期看,投资自己是最好的投资。

    (1)城市规模(用GDP总量或者人口总量衡量);

是不是又要说“全国人民喜迎物价上涨”?

其实,通货膨胀是全球的现象,不限于发展中国家。根据统计,第二次世界大战以后的七十年来,发达国家的平均年通胀在4.3%左右,70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快,长期平均在每年6.6%左右。这样一来,你租房的话,就要面临不断的租金上涨,遇到恶性通胀的话,房租涨得会更快。你买房的话,就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说,买房子是抗通胀的。

      决定房价的是位置,土地可以供应充足,但位置是稀缺的。

情况二、如果已经买了房,辛苦还贷的你,就咬牙坚持下,给未来画个饼,幻想房价暴涨的幸福,坚持下去,毕竟现在断供并不明智。

第二,由于房租的快速增长,房价相对于房租其实是很便宜的;

      三、买房两大原则:“先上车原则”和“稀缺原则”

情况一、没有买房的人,如果就想买一套房自己住,过安生日子,那么就掂量一下自己的实力,月供超过月收入40%的情况下,还是先缓缓吧,否则就要面临未来5-10年消费萎缩、负债累累的风险。

不知道你有没有注意过,很多国家的货币的面值都特别大,比如说日元、韩元,后面有很多零,计数单位都是万、十万,甚至百万。你知道为什么吗?其实就是通货膨胀闹的,连续几十年的高通胀,如果不更换新版货币的话,纸币的面值就会特别大。

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房租上涨,是因为租售比难以平衡,上涨是好事。拜托,搞清楚因果关系再下结论吧!租售比失衡并非房租太低,而是房价太高;

原因三:买房具有抗通胀的属性

      2.稀缺原则

对于物价上涨的误区,往往是过去经验的线性逻辑带来的。

四、因此我的建议是,对刚需来说,可以买来居住。对家庭稳固也不愿去投资去创业有点闲钱的人来说,投资一两套房子是个不错的选择。但若对于心怀理想,要改变世界的人来说,还是不要把投资房产当成第一要素,毕竟这个世界美好的东西太多了,需要我们穷极一生去追求也不够,就不要把购房当成第一追求啦

      1.是不是货币超发导致房价上涨?

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租房的原则:“便利原则”

      三、买房具有抗通胀的属性

所以说,那些以为物价上涨,就可以带来通胀,从而引发房价下一次上涨的人,赶紧冲个冷水澡冷静冷静吧。

再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。

    (3)财政收入;

那么这里笔者先打个预防针,别说对于没有买房的人,“喜迎”简直就是胡说八道。就算是对于买了房的人,“喜迎”也想的太简单了。

我从三个方面给你讲这个道理:

春节房地产特辑|百岁人生,养老房让你老有所依

  1. 不管未来通胀或通缩,自己的生活水平和质量能否不发生巨大波动?

1. 由于房租的高速增长,买房比租房要便宜很多,而不是相反;

      2.供地不足导致房价上涨?

  1. 每个月扣除房贷后,实际可支配收入还有多少?

我来给你举一个简单的例子。假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现,对于“租”和“买”这两种选择,30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话,30年后你就多了一套房子。

      二、房价上涨的一些似是而非的原因

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划重点

      买房不必一步到位,可以先买小一点的,先搭上经济增长的列车。

2.
物价即便翻番,自己的生活是否收到很大的冲击?比如说,最近不敢吃香菜了。

刚才给你讲了,由于租金快速上涨,房价其实相对于房租是便宜的。那么,我再给你增加一条买房的理由,就是抗通胀。

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总之,消费降级,并非好的信号。可以说,买不买房,怎么买房,在哪买房,现在基本上已经有了一个答案:

今天我将要告诉你,买不起的时候租,等有条件再买,这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租,租比买便宜,你就大错特错了。

      (3)尽量使用公积金贷款。

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先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。

       
以2003年——2017年这14年的数据看,远高于股票、债券的收益,并且安全稳定。

第一方面,我从供求原理跟你讲,这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺,但是供给增加又很慢,则价格上涨就会很快。大城市的租房市场,它的需求是刚性的,供给也是刚性的,是一个“双重刚性”的市场。怎么说呢?从需求面看,很多人不停地涌入大城市,没房子的只能租房住,所以租房的需求是刚性的。从供给面看,因为给定地段的房子就这么多,增加非常慢,所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租,租房的不得不租,这样一来,你可以想象一下,房租的增速一定是很快的。

     
财政收支数据准确,一方面反映经济状况,另一方面也决定了土地的供应量。


       
(1)通过对世界14个发达经济体1946年—2016年房价涨幅情况统计分析,从长远来看房价是上涨的。

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