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争议长租公寓续约中介费,住房租赁成房企融资捷径

2019年11月8日 - www.649net
争议长租公寓续约中介费,住房租赁成房企融资捷径

比如说,老的工业厂房在改造,符合卫生、符合消防的情况下,能不能住人?

对此,我爱我家方面在接受北京商报记者采访时回应表示,该房源并非普通租赁房源,而是“相寓产品”。“相寓产品属于我爱我家旗下的资产管理类业务,与普通租赁管理方式不同。我爱我家的普租业务第二年如果是租户与业主直接签约,没有通过我爱我家进行居间是不收中介费用的。而相寓与其他长租公寓如自如等类似,收取的费用是为客户提供了服务内容。”我爱我家同时表示,目前公司与客户详尽解释了费用的构成,客户表示认同并达成一致。

公司债一直是地产商的主要融资方式之一,但在房地产行业去杠杆的背景下,从5月底开始,一系列房企的发债遭遇中止,这也让房企融资难的氛围愈加紧张。但并非所有的发债都遭到了发行障碍,澎湃新闻(www.thepaper.cn)观察到,以租赁名义发行的公司债已有多个获得了通过,其中部分发债公司甚至尚未公布租赁业务。

我就跟领导坚决请辞。

事实上,就房地产中介市场存在的不规范经纪行为,早在2013年5月,北京市住房和城乡建设委员会便已会同北京市工商行政管理局、北京市发展和改革委员会、北京市人力资源和社会保障局共同制定了《北京市房地产经纪管理办法》,其中明确规定:“同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的,房地产经纪机构不得再次收取佣金。”也就是说,如果是同一房租的租赁双方进行

澎湃新闻记者 李晓青

领导说:没有了,你研究透了,合法合规,咱们就批。

“自如实际上把经纪业务中的‘中介费’包装成了‘服务费’,按年收取的服务费对应的是其对外宣称提供的一系列服务。而我爱我家没有包装,中介费就是中介费,因而续约收取中介费这一问题在近年饱受外界质疑,相关客户投诉及媒体负面曝光不断。”

4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发,被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

从2017年开始,无论是住建部,还是九部委,都在把长租公寓落到执行的文件上,而且在试点城市,政策越来越落到实处。

不过,也有对长租公寓按年收取服务费表示质疑的声音存在。在“黑猫投诉”平台上,经常充斥着对市面常见几家长租公寓运营商收取服务费的吐槽与“差评”,投诉内容包括租房续租以服务费名义重复收取中介费、服务不到位或拖沓、管家态度恶劣等。

融资渠道收紧,地产商将目光瞄向住房租赁债

从2016年开始,国家各部委对长租公寓的推进力度其实蛮大。但那时候更多是鼓励、鼓励、再鼓励。中央支持和鼓励,在烘托气氛,还需要落到实处。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖说“像自如之类的长租公寓运营商,其按年收取的服务费也是由租户自己承担,说到底,羊毛出在羊身上。这个钱花的值不值,还是要看提供的服务好不好。只有服务与收费相匹配,服务费才能名正言顺,不被非议。”胡景晖

没有租赁业务的也在发债

那个阶段,做长租公寓的同行提心吊胆。现在,长租公寓的同行不用再去担心:我是一个地下党,别哪天把我给抓走。

买单服务 认可度基础存在

目前市场上运营长租公寓的主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌运营商手中包括集中式与分散式公寓,如魔方公寓、蛋壳公寓、You+公寓等等;中介系以分散为主,如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓,世联行旗下红璞公寓;酒店系以集中式公寓为主,如雅诗阁、辉盛阁、逗号公寓等等;房企主要以集中式公寓为主,如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园的BIG+碧家国际社区等等;央企也是以集中式公寓为主,目前已涉足长租公寓的有上海地产、上海陆家嘴集团、张江集团、保利集团等等。

什么问题?方案里不都写上了吗?

据了解,与普通租赁房源不同,以自如、相寓为代表的分散式长租公寓和魔方等集中式长租公寓,除了一次性租赁信息服务外,中介机构都会提供管家式的服务,中介公司一般也会据此来要求在居间合同到期后、续签后再次支付服务费。由于维修、保洁甚至邻里关系协调都有管家帮忙,比较省心,长租公寓的服务费在租房者中认可度要好于普通房源续租中介费。

在目前被中止发行住房租赁债券的房企中,富力地产和合生创展均无项目涉足长租领域。在已回复状态中的融信、龙光目前也未有实质性的长租公寓项目。此外,已获得上海证券交易所通过的100亿元规模“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”的恒大地产集团,目前的业务中也并无实质性的涉足长租公寓。

领导说话一向简明扼要:xx,这个方案好,但前提是合规合法。要不你先研究一个问题。

“住过普通租赁房源,签约时除了缴纳房租还有中介费;后来转为租住长租公寓运营商提供的租赁房源,除去房租,中介费被替换成了服务费。乍一看,中介费及服务费似乎只是缴纳费用名目上的不同。不过后者提供的对应服务,似乎也给我带来了一定便利。”自如客小徐表示,参照普通租赁续约时再行缴纳中介费的争议,只要长租公寓提供的服务及收费对等,他愿意为按年支付的服务费买单。

在国家提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策之后,无论民营企业还是央企开发商,纷纷布局长租公寓及自持住房等领域。

出了证监会,打个出租车,直奔住建部,找专家去。

根据媒体消息,2018年4月,租户刘先生通过中介经纪机构我爱我家租下西城区一房源。此房由我爱我家与房主签订租赁合同后,再租给刘先生,第二年续租时我爱我家要求刘先生继续缴纳中介费。双方签订了1年合同。

此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排,并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

方案出来了,向证监会的领导汇报,我还自信满满。

监管模糊呼吁制度设计

8月22日,澎湃新闻不完全统计后发现,进入2018年以来,有不少开发商发行了住房租赁专项公司债券。截至目前,已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请,发行规模总计618.8亿元。其中,获得证监会审核通过的项目有6个,已回复交易所的项目有4个,另外有3个项目目前为中止状态。

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但合硕机构首席分析师郭毅也指出,中介费是针对房屋居间交易服务所收取的费用,收取此费用的先决条件,就在于中介机构和中介经纪人是否提供了相应的服务。

国泰君安在研究报告中表示,住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限,保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目,但是从5月开始陆续有房企发行住房租赁债券被中止,以此来看,后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

我怕还有别的要求,就问:领导,还有其它的问题吗?

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住房租赁成房企融资捷径:今年已发债618亿,没业务的也发


中原地产首席分析师张大伟曾在接受北京商报记者采访时表示,不乏一些机构服务费是中介费的“假面”,实质上等同于变相收取中介费。张大伟认为,服务费本身没有问题,需要深层次考虑的是,长租公寓运营商所谓的“服务费”到底和中介费有无关系。“政策不允许中介又吃差价又赚中介费,长租公寓公司向租客收取服务费的行为就像打了个‘擦边球’。”

有行业相关人士对澎湃新闻表示,“一般都会要求发债方披露债券募集资金的具体投向,包括住房租赁项目的预计开工时间,预计总投资额等一些资料。”前述人士同时提及,在这些房企中不排除有些是出于融资的考虑,所以为了防范一些企业借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血,监管层的审核会日趋严格。

我当时天真地想,这还不简单!别的不敢吹,法律政策的专家朋友多,问一下就清楚了。

北京市京师律师事务所刘松涛、乔乔向北京商报记者介绍称,关于房屋出租的中介费用,目前没有明确政策规定。但就“同一房屋、同一租户”的收取续约中介费是不合理的,因为中介机构在第一次完成居间服务所收取的费用,无权在续约中再次收取。

如今,在2017年销售额前5名的开发商中,除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外,其余四家均有所涉及。

比如说,商业用地、非酒店旅游业的能不能做租赁?

中介费还是服务费?

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执行:楼兰(微信id:wangfangyjy)

近期,“我爱我家对西城区同房源、同承租人续租收取中介费”一事,引发外界广泛关注与热议。尽管,我爱我家回应称该房源因属“相寓产品”,为长租公寓产品,因提供管家式服务,续签收取的是服务费,并非中介费。但对于长租公寓续签是否应该收费?服务费和中介费应当如何界定?收取标准应该如何制定?无论是租户还是业内专家均表示,在国家压缩购房市场、发展住房租赁市场的政策背景下,有必要从立法层面规范中介收费,以维护良好的租赁市场秩序,给广大租户一颗“定心丸”。

此后,无论是已涉足长租领域的还是未涉足的房企,均开始提交发行住房租赁债的申请。

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